{"id":82446,"date":"2022-04-14T11:47:00","date_gmt":"2022-04-14T11:47:00","guid":{"rendered":"https:\/\/smfc.pt\/novo-regime-da-propriedade-horizontal-alteracoes-introduzidas-pela-lei-n-o-8-2022-de-10-de-janeiro\/"},"modified":"2022-04-14T11:47:00","modified_gmt":"2022-04-14T11:47:00","slug":"novo-regime-da-propriedade-horizontal-alteracoes-introduzidas-pela-lei-n-o-8-2022-de-10-de-janeiro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/smfc.pt\/en\/novo-regime-da-propriedade-horizontal-alteracoes-introduzidas-pela-lei-n-o-8-2022-de-10-de-janeiro\/","title":{"rendered":"Novo regime da propriedade horizontal: altera\u00e7\u00f5es introduzidas pela Lei n.\u00ba 8\/2022, de 10 de janeiro"},"content":{"rendered":"<p>Entrou em vigor, no passado dia 10 de abril, a Lei n\u00ba 8\/2022, de 10 de janeiro, que veio rever o regime da propriedade horizontal, introduzindo altera\u00e7\u00f5es relevantes ao C\u00f3digo Civil, ao Decreto-Lei n\u00ba 268\/94, de 25 de outubro (que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal) e ainda ao C\u00f3digo do Notariado.<\/p>\n<p>Destacaremos, de seguida, as principais altera\u00e7\u00f5es introduzidas em cada um dos diplomas objeto de revis\u00e3o pela Lei n\u00ba 8\/2022, de 10 de janeiro.<\/p>\n<p><strong><u>Altera\u00e7\u00f5es introduzidas ao C\u00f3digo Civil<\/u><\/strong><strong>:<\/strong><\/p>\n<p><strong>Maioria para alterar o t\u00edtulo constitutivo em rela\u00e7\u00e3o a partes comuns<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>At\u00e9 agora, qualquer altera\u00e7\u00e3o ao <strong>t\u00edtulo constitutivo<\/strong> da propriedade horizontal estava sujeita \u00e0 regra da unanimidade, estando dependente do acordo de todos os cond\u00f3minos.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>A presente Lei introduz uma altera\u00e7\u00e3o relevante nesta mat\u00e9ria, passando a prever, no que respeita \u00e0s partes comuns do pr\u00e9dio, a possibilidade de suprir judicialmente a inexist\u00eancia de acordo para a altera\u00e7\u00e3o do<strong> t\u00edtulo constitutivo<\/strong>, desde que:<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none\">\n<ul>\n<li>Os votos representativos dos cond\u00f3minos que se oponham a essa altera\u00e7\u00e3o sejam inferiores a 1\/10 do capital investido; e<\/li>\n<li>A altera\u00e7\u00e3o em causa n\u00e3o modifique as condi\u00e7\u00f5es de <u>uso<\/u>, <u>valor<\/u> ou <u>fim<\/u> a que as fra\u00e7\u00f5es se destinam.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Despesas de conserva\u00e7\u00e3o e frui\u00e7\u00e3o de partes comuns<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>No que diz respeito \u00e0s <strong>despesas<\/strong> havidas com a <strong>conserva\u00e7\u00e3o e frui\u00e7\u00e3o de partes comuns<\/strong> do pr\u00e9dio e relativas ao <strong>pagamento de servi\u00e7os de interesse comum<\/strong>, o legislador clarificou que estas, quando necess\u00e1rias, ser\u00e3o pagas por cada um dos cond\u00f3minos propriet\u00e1rios das fra\u00e7\u00f5es no momento das respetivas delibera\u00e7\u00f5es, sempre na propor\u00e7\u00e3o do valor destas.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>As <strong>despesas<\/strong> relativas ao <strong>pagamento de servi\u00e7os de interesse comum<\/strong> podem ficar a cargo dos cond\u00f3minos em partes iguais ou em propor\u00e7\u00e3o \u00e0 respetiva frui\u00e7\u00e3o, desde que devidamente especificadas e justificados os crit\u00e9rios que determinam a sua imputa\u00e7\u00e3o, mediante disposi\u00e7\u00e3o do regulamento de condom\u00ednio, aprovada, sem oposi\u00e7\u00e3o, por maioria dos cond\u00f3minos que representem a maioria do valor total do pr\u00e9dio.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>As <strong>despesas<\/strong> relativas \u00e0s <strong>partes comuns do pr\u00e9dio <\/strong> que beneficiem exclusivamente algum dos cond\u00f3minos ficam a cargo dos que delas beneficiam, exceto se o estado de conserva\u00e7\u00e3o dessas partes comuns afetar o estado de conserva\u00e7\u00e3o ou o uso das demais partes comuns pelos demais cond\u00f3minos, caso em que o cond\u00f3mino a favor de quem est\u00e1 afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de repara\u00e7\u00e3o na parte que lhe corresponde proporcionalmente \u00e0 sua fra\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Ressalva-se, por\u00e9m, da situa\u00e7\u00e3o referida no ponto anterior, os casos em que a necessidade de <strong>repara\u00e7\u00f5es de partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos cond\u00f3minos<\/strong> decorra de facto que lhe seja imput\u00e1vel, caso em que o cond\u00f3mino que beneficie do uso exclusivo daquelas responder\u00e1 sozinho pelo valor da repara\u00e7\u00e3o a efetuar.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Repara\u00e7\u00f5es \u201c<em>indispens\u00e1veis e urgentes<\/em>\u201d<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Relevante no \u00e2mbito da conceptualiza\u00e7\u00e3o \u00e9 a, agora, consagra\u00e7\u00e3o legal daquilo que se deve entender por despesas \u201cindispens\u00e1veis e urgentes\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Assim, s\u00e3o consideradas indispens\u00e1veis e urgentes, as repara\u00e7\u00f5es necessa\u0301rias a\u0300 eliminac\u0327a\u0303o, num curto prazo, de vi\u0301cios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifi\u0301cio ou conjunto de edifi\u0301cios, ou em bens, ou colocar em risco a seguranc\u0327a das pessoas.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Assembleias de cond\u00f3minos<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>A <strong>primeira reuni\u00e3o do condom\u00ednio<\/strong>, t\u00edpica e legalmente exigida na primeira quinzena de janeiro de cada ano, passa a poder acontecer, ainda que a t\u00edtulo excecional, durante o primeiro trimestre de cada ano, desde que tal hip\u00f3tese:\n<ul>\n<li>esteja prevista no regulamento do condom\u00ednio; ou<\/li>\n<li>resulte de uma delibera\u00e7\u00e3o, aprovada por maioria, da assembleia de cond\u00f3minos.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>O diploma passa a prever que os cond\u00f3minos possam ser contactados, a prop\u00f3sito da reuni\u00e3o do condom\u00ednio, por <strong>correio eletr\u00f3nico<\/strong>, desde que em assembleia anterior estes tenham manifestado a sua vontade nesse sentido, devendo essa manifesta\u00e7\u00e3o de vontade ficar lavrada em ata com a indica\u00e7\u00e3o do respetivo endere\u00e7o de correio eletr\u00f3nico.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Na situa\u00e7\u00e3o referida no ponto anterior, o cond\u00f3mino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de rece\u00e7\u00e3o do respetivo e-mail convocat\u00f3rio.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Tamb\u00e9m este meio \u2013 correio eletr\u00f3nico \u2013 pode ser o utilizado para a comunica\u00e7\u00e3o das delibera\u00e7\u00f5es tomadas aos cond\u00f3minos que n\u00e3o tenham estado presentes na reuni\u00e3o, sempre e quando verificada a condi\u00e7\u00e3o acima descrita.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>O legislador tomou agora a op\u00e7\u00e3o de prever expressamente que as <strong>assembleias de cond\u00f3minos<\/strong> nas quais n\u00e3o compare\u00e7a o n\u00famero de cond\u00f3minos suficiente para se obter aprova\u00e7\u00e3o, podem ser realizadas 30 minutos ap\u00f3s a hora que constava da primeira convocat\u00f3ria, no mesmo local, desde que estejam reunidas as condi\u00e7\u00f5es para garantir a presen\u00e7a, no mesmo dia, de cond\u00f3minos que representem \u00bc do valor total do pr\u00e9dio.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Fun\u00e7\u00f5es do administrador<\/strong><\/p>\n<p>Com a Lei n\u00ba 8\/2022 tamb\u00e9m as <strong>fun\u00e7\u00f5es do administrador<\/strong> do condom\u00ednio sofreram altera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<p>Verificam-se, pois, amplia\u00e7\u00f5es destas a dois n\u00edveis. Por um lado, amplia\u00e7\u00f5es no sentido de lhe atribuir mais responsabilidades no que \u00e0 gest\u00e3o da vida financeira do condom\u00ednio diz respeito; por outro, responsabilidades a n\u00edvel de iniciativa processual\/judicial. Vejamos:<\/p>\n<ul>\n<li>O administrador do condom\u00ednio passa a ter de controlar a exist\u00eancia do fundo comum de reserva e a exigir aos cond\u00f3minos as quotas-partes das despesas aprovadas em assembleia;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>\u00c9 respons\u00e1vel por informar os cond\u00f3minos, n\u00e3o s\u00f3 no caso de o condom\u00ednio ser notificado no \u00e2mbito de algum processo, seja de que natureza for, mas tamb\u00e9m periodicamente \u2013 no m\u00ednimo semestralmente \u2013 sobre o desenvolvimento destes;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>\u00c9 ainda respons\u00e1vel por executar as delibera\u00e7\u00f5es da assembleia que n\u00e3o tenham sido objeto de impugna\u00e7\u00e3o, no prazo m\u00e1ximo de 15 dias \u00fateis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>O administrador do condom\u00ednio deve emitir, no prazo m\u00e1ximo de 10 dias, declara\u00e7\u00e3o de d\u00edvida do cond\u00f3mino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de aliena\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Tamb\u00e9m no que diz respeito \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de obras de conserva\u00e7\u00e3o extraordin\u00e1ria ou que constituam inova\u00e7\u00e3o se deve atentar numa importante altera\u00e7\u00e3o. Caso esta necessidade se d\u00ea, \u00e9 necess\u00e1rio que o administrador apresente, no m\u00ednimo, 3 or\u00e7amentos distintos para a execu\u00e7\u00e3o da mesma obra, \u00e0 assembleia de cond\u00f3minos;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Por fim, cabe ao administrador do condom\u00ednio intervir em todas as situa\u00e7\u00f5es de urg\u00eancia que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordin\u00e1ria de cond\u00f3minos para ratifica\u00e7\u00e3o da sua atua\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Representa\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>O legislador veio clarificar que a <strong>representa\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio <\/strong>em ju\u00edzo \u00e9 sempre feita atrav\u00e9s do seu administrador, o qual pode agir em ju\u00edzo no exerc\u00edcio das fun\u00e7\u00f5es que lhe competem, como representante da universalidade dos cond\u00f3minos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de cond\u00f3minos.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Passa a prever-se expressamente que a apresenta\u00e7\u00e3o pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns n\u00e3o carece de autoriza\u00e7\u00e3o da assembleia de cond\u00f3minos.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Responsabilidade por encargos do condom\u00ednio e declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de d\u00edvidas ao condom\u00ednio<\/strong><\/p>\n<p>Com o crescendo que o mercado imobili\u00e1rio tem tido nacional e internacionalmente, tamb\u00e9m neste ponto v\u00e3o tocar as altera\u00e7\u00f5es efetuadas pela nossa Lei. Vejamos:<\/p>\n<ul>\n<li>Passa a exigir-se, para a aliena\u00e7\u00e3o de uma fra\u00e7\u00e3o, a jun\u00e7\u00e3o de uma <strong>declara\u00e7\u00e3o<\/strong>, assinada pelo administrador no prazo de 10 dias ap\u00f3s o pedido, que comprove a <strong>inexist\u00eancia de d\u00edvidas<\/strong> da fra\u00e7\u00e3o em causa.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Caso existam d\u00edvidas, da <strong>declara\u00e7\u00e3o<\/strong> tem de constar n\u00e3o s\u00f3 o seu <span style=\"text-decoration: underline\">montante<\/span>, mas tamb\u00e9m o <span style=\"text-decoration: underline\">prazo de pagamento<\/span> das mesmas e a <span style=\"text-decoration: underline\">natureza<\/span> destas.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Quanto a esta mat\u00e9ria, esclarece, ainda, o legislador, que a <strong>responsabilidade<\/strong> por uma determinada d\u00edvida ser\u00e1 aferida em fun\u00e7\u00e3o do momento em que a mesma deva ser liquidada, terminando assim com d\u00favidas quanto a quem \u2013 se o anterior ou o novo propriet\u00e1rio \u2013 deve ser respons\u00e1vel por determinadas d\u00edvidas.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Finalmente, estabeleceu ainda o legislador a possibilidade de, sob declara\u00e7\u00e3o expressa do comprador, este prescindir de tal <strong>declara\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><u>Altera\u00e7\u00f5es introduzidas ao Decreto-Lei n\u00ba 268\/94, de 25 de outubro<\/u><\/strong><strong>:<\/strong><\/p>\n<p><strong>Atas<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Passa a prever-se expressamente que as <strong>atas<\/strong> devem conter um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de cond\u00f3minos, indicando, designadamente:\n<ul>\n<li>data e local da reuni\u00e3o;<\/li>\n<li>cond\u00f3minos presentes e ausentes;<\/li>\n<li>assuntos levados \u00e0 reuni\u00e3o;<\/li>\n<li>delibera\u00e7\u00f5es tomadas com o resultado de cada vota\u00e7\u00e3o; e<\/li>\n<li>o facto de a ata ter sido lida e aprovada.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Tamb\u00e9m aqui \u2013 num esfor\u00e7o de digitaliza\u00e7\u00e3o que louvamos \u2013 passa a ser poss\u00edvel subscrever eletronicamente a <strong>ata<\/strong> por parte do cond\u00f3mino, quer pela assinatura digital, quer por declara\u00e7\u00e3o do cond\u00f3mino enviada por correio eletr\u00f3nico, para o endere\u00e7o da administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, em como concorda com o conte\u00fado da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Dever de informa\u00e7\u00e3o dos cond\u00f3minos<\/strong><\/p>\n<p>No que \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es dos cond\u00f3minos diz respeito, tamb\u00e9m a presente Lei veio trazer novidades.<\/p>\n<p>Assim, a partir deste momento, est\u00e3o os cond\u00f3minos obrigados a <strong>informar<\/strong> o administrador do condom\u00ednio sobre os seguintes aspetos:<\/p>\n<ul>\n<li>Os seus dados pessoais, como sejam o n\u00famero de contribuinte, morada, os contactos telef\u00f3nicos e de endere\u00e7o eletr\u00f3nico.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>A aliena\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o de que s\u00e3o propriet\u00e1rios, devendo esta <strong>informa\u00e7\u00e3o<\/strong> conter o nome completo e o n\u00famero de identifica\u00e7\u00e3o fiscal do novo propriet\u00e1rio. Caso n\u00e3o o fa\u00e7am no prazo de 15 dias ap\u00f3s a aliena\u00e7\u00e3o, o cond\u00f3mino alienante responsabiliza-se por quaisquer despesas inerentes \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o do novo propriet\u00e1rio em que possa incorrer o administrador do condom\u00ednio e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem ap\u00f3s a aliena\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Fundo comum de reserva<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Finalmente, aborda, ainda, a nova Lei a quest\u00e3o referente ao <strong>fundo comum de reserva<\/strong>, referindo que o mesmo deve ser, no prazo de 12 meses, reposto, atrav\u00e9s de uma quotiza\u00e7\u00e3o extraordin\u00e1ria, nos casos em que tenha sido previamente usado.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Assembleias de cond\u00f3minos por meios de comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 dist\u00e2ncia<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Na senda da digitaliza\u00e7\u00e3o j\u00e1 falada, foi op\u00e7\u00e3o do legislador a de referir, expressamente, que as <strong>assembleias de cond\u00f3minos<\/strong> se poder\u00e3o realizar atrav\u00e9s de meios de comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 dist\u00e2ncia. Esta op\u00e7\u00e3o ressalvar\u00e1, como \u00e9 claro, todas as situa\u00e7\u00f5es em que os cond\u00f3minos, justificando a sua posi\u00e7\u00e3o, n\u00e3o possam atender \u00e0 reuni\u00e3o atrav\u00e9s destes meios.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>D\u00edvidas ao condom\u00ednio<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>A Lei passa a explicitar os requisitos que deve conter a ata para constituir t\u00edtulo executivo contra o propriet\u00e1rio que deixar de pagar, prevendo expressamente que nela devem ser mencionados o montante anual a pagar por cada cond\u00f3mino e a data de vencimento das respetivas obriga\u00e7\u00f5es.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Acrescenta-se ainda que esta ata constituir\u00e1 t\u00edtulo executivo n\u00e3o apenas para o montante em d\u00edvida, mas tamb\u00e9m para quaisquer juros de mora, \u00e0 taxa legal, da obriga\u00e7\u00e3o dele constante, bem como as san\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias, desde que aprovadas em assembleia de cond\u00f3minos ou previstas no regulamento do condom\u00ednio.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Cabe ao administrador instaurar a a\u00e7\u00e3o judicial destinada a cobrar as quantias em d\u00edvida, a qual deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do cond\u00f3mino, salvo delibera\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio da assembleia de cond\u00f3minos e desde que o valor em d\u00edvida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><u>Altera\u00e7\u00f5es introduzidas ao C\u00f3digo do Notariado<\/u><\/strong><strong>:<\/strong><\/p>\n<p><strong>Declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de d\u00edvidas ao condom\u00ednio<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>No que \u00e0 altera\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo do Notariado diz respeito, apenas notamos a men\u00e7\u00e3o referente \u00e0 obrigatoriedade da declara\u00e7\u00e3o emitida pelo administrador do condom\u00ednio com o elenco da situa\u00e7\u00e3o financeira da fra\u00e7\u00e3o alvo de aliena\u00e7\u00e3o em qualquer t\u00edtulo pelo qual se partilhe ou transmita direitos sobre pr\u00e9dios, ou se contraiam encargos sobre eles.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr>\n<p><a href=\"https:\/\/smfc.pt\/equipa\/alexandre-sousa-machado\/\">Alexandre Sousa Machado<\/a><br \/>\n<em>Partner <\/em><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/smfc.pt\/equipa\/ines-matoso\/\">In\u00eas Matoso<\/a><br \/>\n<em>Advogada Associada do Departamento de Fiscal<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Entrou em vigor, no passado dia 10 de abril, a Lei n\u00ba 8\/2022, de 10 de janeiro, que veio rever [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":80350,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[135,157,163],"tags":[],"class_list":["post-82446","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-news","category-informative-flash","category-real-estate"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - 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