Na sequência das medidas legislativas que têm vindo a ser aprovadas no contexto de emergência social que vivemos atualmente por força da propagação do COVID-19, várias são as dúvidas que se têm colocado no sector imobiliário.

Neste artigo tentaremos esclarecer algumas das dúvidas que podem surgir relativamente aos contratos de arrendamento.

Assim, relativamente aos contratos de arrendamento de imóveis, a principal dúvida que surge é a de saber se o arrendatário terá justificação para deixar de pagar a renda.

Mais do que saber se pode pagar mais tarde ou até resolver o contrato (entregando o locado), o que preocupa as pessoas é a questão de saber se terão de continuar a pagar, integral e atempadamente, as rendas devidas.

Com as normas de exceção publicadas pelo Governo, face à pandemia do COVID-19, a preverem algumas alterações às regras aplicáveis à cessação e despejo do arrendamento, as dúvidas permanecem quanto à manutenção do cumprimento do pagamento das rendas.

As referidas alterações mais importantes são, para já, as previstas nos seguintes diplomas:

 

i) Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que suspende:

  • A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
  • A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado; e
  • As ações e procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.

 

ii) Decreto da Presidência do Conselho de Ministros n.º 2-A/2020, que procede à execução da declaração do Estado de Emergência efetuada pelo Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março:

  • O artigo 10.º do referido Decreto prevê agora que o encerramento das instalações e estabelecimentos que o próprio diploma obriga a fechar (como as discotecas e os parques de diversões, por exemplo) não pode ser usado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

 

Igualmente, a 20 de março passado, foi emitido um Comunicado do Conselho de Ministros, informando que o mesmo aprovou nesse dia um conjunto de medidas extraordinárias e de caráter urgente de resposta à situação epidemiológica do novo Coronavírus-COVID-19, entre as quais a de submeter à apreciação da Assembleia da República, medidas que estabeleçam um regime excecional e temporário de contagem dos prazos dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, suspendendo a contagem dos prazos dos contratos de arrendamento ou das suas renovações, com vista à manutenção em vigor dos contratos de arrendamento celebrados e que possam ter sido alvo de oposição à renovação.

Refere ainda o Comunicado que a suspensão da contagem dos prazos dos contratos de arrendamento ou das suas renovações durante os períodos de vigência de situação de alerta, de estado de emergência ou de outro estado de exceção que seja declarado nos termos legais e constitucionais, garante a manutenção da vigência dos contratos, bem como, dos direitos e deveres de ambas as partes.

Estas medidas estão sob proposta de lei, a qual terá de ser ainda apreciada pela Assembleia da República.

Se estas regras de exceção são importantes salvaguardas, no imediato, para os arrendatários, pois lhes dá o conforto de saber que dificilmente serão despejados enquanto perdurarem as medidas em causa, o que é certo é que não está previsto, em medida alguma, que os arrendatários, quer nos arrendamentos não habitacionais (vulgo, comerciais), como nos habitacionais, possam suspender ou protelar sem consequências o pagamento das rendas.

Salvo, evidentemente, exceções pontuais, a regra é a de que as rendas continuarão a ser devidas, no mesmo montante e prazo, em que o eram antes da atual conjuntura. Tal como o seu incumprimento pode continuar a servir de fundamento aos senhorios para resolução do contrato, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3 e 4, do Código Civil.

Com efeito, o contrato de arrendamento continua a ser um contrato bilateral, no qual, em termos muito simplistas, as principais obrigações do senhorio são as de entregar a coisa e assegurar o gozo da mesma pelo inquilino, sendo a principal obrigação do arrendatário a de pagar a renda (ou aluguer no caso de bens móveis).

O regime de exceção que a pandemia do COVID-19 nos traz, com as consequências que isso acarreta para a economia – no caso em concreto, com a quebra de rendimentos, por vezes total, das pessoas – é geral. Isto é, não são só os arrendatários que se veem afetados pela paragem da economia, mas também os senhorios, os quais, em abstrato, se encontram na mesma situação que os inquilinos.

E se os senhorios continuam a cumprir a sua parte do contrato – a disponibilização do imóvel –, não será fácil justificar-se que o arrendatário deixe de cumprir a sua, eximindo-se do pagamento da renda. A questão adensa-se ainda mais quando o arrendatário nem sequer pode alegar que viu ser impedida ou diminuída a possibilidade de gozo da coisa, como serão os casos do arrendamento para habitação, uma vez que, agora mais do que nunca, as pessoas continuarão a habitar as suas casas.

Claro que a manutenção da possibilidade de fruição do locado pode diferir consoante o contrato seja habitacional ou não habitacional, pois nestes últimos haverá inúmeros casos em que, apesar do senhorio disponibilizar o imóvel, não será possível ao arrendatário gozar do mesmo, quer por imposição legal de fecho do estabelecimento, quer por imposição prática da crise económica que assolou o mercado. Ainda assim, repita-se, não estão previstas alterações à regra da obrigação do pagamento da renda, pelo que esta continua a ser devida.

O melhor conselho legal que se pode dar aos inquilinos que se encontrem numa situação de dificuldade no cumprimento do pagamento da renda é o de escreverem aos senhorios*, explicando e justificando a sua situação económica concreta e propondo uma modificação da obrigação do pagamento da renda. Por acordo com o senhorio “tudo é possível”, desde a carência total à simples redução, passando pelo diferimento dos pagamentos.

Neste momento de incerteza jurídica e de desconhecimento das orientações jurisprudenciais, por falta de casos, deve imperar o bom senso e a transparência, com a esperança de que sejam esses mesmos princípios que os tribunais venham a utilizar quando surgirem em juízo os primeiros litígios decorrentes deste panorama excecional que vivemos.

 


*a SMFC – Sousa Machado, Ferreira da Costa & Associados aconselha a que consulte o seu advogado antes de iniciar qualquer comunicação com os senhorios.
A informação disponibilizada e as opiniões transmitidas têm um caráter geral e meramente informativo, não dispensando o recurso a assessoria jurídica adequada para a apreciação de cada caso concreto e a consulta da legislação em vigor – disponível e atualizada, diariamente, no Diário da República.
O Departamento de Imobiliário está naturalmente disponível para prestar todos os esclarecimentos reportados pertinentes, tendo em vista a boa aplicação das medidas aprovadas, bem como para prestar assessoria legal em todas as questões relacionadas com os impactos decorrentes do COVID-19.
Está informação será atualizada sempre que se revele oportuno.

 

Lourenço Sousa Machado

Advogado Associado